Como Comprar Propiedad en Costa Rica

Derechos de Propiedad para Extranjeros

La Constitucion de Costa Rica garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos costarricenses. Esto significa que puedes:

• Comprar, poseer y vender propiedad a tu nombre personal
• Heredar y transferir propiedad sin restricciones
• Hipotecar tu propiedad con bancos locales o internacionales
• Alquilar tu propiedad para generar ingresos

No necesitas ser residente para comprar propiedad. Puedes realizar toda la transaccion con una visa de turista.

Excepciones Importantes

Zona Maritimo Terrestre (ZMT)

La ZMT es la franja de 200 metros medida desde la linea de pleamar ordinaria (marea alta promedio). Esta zona tiene regulaciones especiales:

• Primeros 50 metros (Zona Publica): Propiedad del Estado, no edificable, acceso publico obligatorio
• Siguientes 150 metros (Zona Restringida): Requiere concesion municipal, con restricciones para extranjeros

Los extranjeros pueden obtener concesiones en la Zona Restringida a traves de una sociedad anonima costarricense donde sean socios minoritarios (maximo 49%), o despues de 5 anos de residencia legal.

Otras Restricciones

• Zonas fronterizas: Limitaciones dentro de 2 km de fronteras internacionales
• Reservas indigenas: Prohibida la compra por no indigenas
• Areas protegidas: Parques nacionales y reservas biologicas no son comercializables

Sistema de Registro de Propiedad

Costa Rica cuenta con un Registro Nacional centralizado y digitalizado que documenta todas las propiedades tituladas. Este sistema proporciona:

• Historial completo de la propiedad
• Gravamenes y anotaciones registradas
• Planos catastrados con medidas exactas
• Acceso publico para verificacion

Cualquier persona puede consultar el estado de una propiedad en linea a traves de www.registronacional.go.cr

Paso 1: Preparacion y Busqueda

Definir tus Objetivos

Antes de comenzar la busqueda, considera:

• Uso principal: Residencia permanente, vacacional, inversion o retiro
• Ubicacion preferida: Playa, montana, ciudad o rural
• Presupuesto total: Incluyendo costos de cierre (3.5-4.5% adicional)
• Servicios necesarios: Agua, electricidad, internet, acceso pavimentado

Trabajar con Profesionales

• Agente inmobiliario: Busca agentes con experiencia en tu zona de interes y buenas referencias. En Costa Rica no hay licenciatura obligatoria, por lo que las referencias son cruciales
• Abogado independiente: Contrata tu propio abogado, nunca uses el del vendedor. Busca abogados bilingues con experiencia en transacciones internacionales

Paso 2: Oferta y Negociacion

Una vez identificada la propiedad, se presenta una Carta de Intencion o Oferta de Compra que incluye:

• Precio ofrecido y forma de pago
• Condiciones (sujeto a due diligence, financiamiento, etc.)
• Plazo para due diligence (tipicamente 30 dias)
• Monto y condiciones del deposito de garantia
• Fecha estimada de cierre

El vendedor puede aceptar, rechazar o contraoferta. Las negociaciones son comunes y esperadas.

Paso 3: Due Diligence Legal

Tu abogado realizara una investigacion exhaustiva que incluye:

Verificacion de Titulo

• Confirmar que el vendedor es el propietario legitimo
• Revisar la cadena de titularidad por al menos 10 anos
• Verificar que el plano catastrado coincida con la propiedad fisica

Cargas y Gravamenes

• Hipotecas existentes
• Embargos o anotaciones judiciales
• Servidumbres de paso
• Deudas de impuestos o servicios publicos

Aspectos Municipales

• Uso de suelo permitido
• Permisos de construccion existentes
• Deudas de impuestos municipales
• Cumplimiento con regulaciones locales

Servicios y Acceso

• Verificar disponibilidad de agua potable (carta del AyA o acueducto local)
• Confirmar servicio electrico (carta del ICE o cooperativa)
• Evaluar acceso legal (servidumbre registrada si el acceso cruza otra propiedad)

Paso 4: Contrato de Compraventa

El contrato formal incluye:

• Identificacion completa de las partes
• Descripcion detallada de la propiedad (finca, plano, linderos)
• Precio y forma de pago
• Condiciones suspensivas o resolutorias
• Garantias del vendedor
• Clausulas de incumplimiento
• Fecha y lugar de cierre

Deposito tipico: 10% del precio, retenido en fideicomiso hasta el cierre.

Paso 5: Cierre y Transferencia

El cierre se realiza ante notario publico, quien:

1. Verifica la identidad de las partes
2. Lee y explica la escritura de traspaso
3. Obtiene las firmas de comprador y vendedor
4. Calcula y retiene los impuestos correspondientes
5. Inscribe la escritura en el Registro Nacional

La inscripcion tipicamente toma 5-15 dias habiles. Una vez inscrita, recibes un certificado que confirma tu propiedad.

Abogado Inmobiliario

El abogado es tu proteccion principal en la transaccion. Debe:

• Ser independiente del vendedor y del agente
• Tener experiencia especifica en transacciones inmobiliarias
• Ser bilingue si no hablas espanol fluido
• Proporcionar referencias verificables de clientes anteriores

Servicios que debe incluir:

• Due diligence completo
• Revision y negociacion del contrato
• Presencia en el cierre
• Seguimiento de la inscripcion registral

Honorarios tipicos: 1% a 1.5% del precio de compra, minimo $1,500-2,000

Notario Publico

En Costa Rica, los notarios son abogados con autorizacion especial del Estado. El notario:

• Formaliza la escritura de traspaso
• Calcula y retiene impuestos
• Inscribe el documento en el Registro Nacional
• Es responsable legal de la validez del documento

Generalmente el comprador elige al notario, aunque puede ser diferente del abogado que hizo el due diligence.

Agente Inmobiliario

Aunque no es obligatorio, un buen agente puede:

• Identificar propiedades que coincidan con tus criterios
• Proporcionar informacion sobre el mercado local
• Facilitar negociaciones
• Coordinar visitas y logistica

Importante: La comision del agente (tipicamente 5-6%) la paga el vendedor, no el comprador.

Otros Profesionales

Dependiendo de la propiedad, puedes necesitar:

• Ingeniero topografo: Para verificar linderos y planos
• Inspector de construccion: Para evaluar el estado estructural
• Contador: Para planificacion fiscal
• Administrador de propiedades: Si planeas alquilar

Opciones de Pago

Pago en Efectivo

La mayoria de las transacciones con compradores extranjeros son en efectivo. Ventajas:

• Negociacion de precio mas agresiva (descuentos del 5-15%)
• Cierre mas rapido
• Sin gastos de interes

Financiamiento Local

Algunos bancos costarricenses ofrecen hipotecas a extranjeros, aunque con condiciones mas estrictas:

• Enganche requerido: 30-40% del valor
• Tasas de interes: 8-12% anual en dolares
• Plazo maximo: 15-25 anos
• Requisitos: Prueba de ingresos, historial crediticio, residencia en algunos casos

Bancos que trabajan con extranjeros: Banco Nacional, BAC, Scotiabank

Financiamiento del Vendedor

Algunos vendedores ofrecen financiamiento directo:

• Enganche del 30-50%
• Plazos de 3-10 anos
• Tasas negociables (generalmente 6-10%)
• Sin verificacion bancaria

Esta opcion puede ser mas flexible pero requiere documentacion legal apropiada.

Financiamiento Internacional

Puedes obtener financiamiento en tu pais de origen:

• Linea de credito sobre activos existentes
• Refinanciamiento de propiedad en el extranjero
• Prestamos personales

Transferencia de Fondos

Para transferir dinero a Costa Rica:

1. Wire transfer bancario: Metodo mas comun y seguro
2. Cuenta en fideicomiso: Los fondos se mantienen en custodia hasta el cierre
3. Carta de credito: Para transacciones mas complejas

Requisitos de cumplimiento:

• Origen de fondos documentado
• Cumplimiento con regulaciones anti-lavado
• Posible retencion temporal por el banco receptor

Antes de Comprar

• Visita varias veces en diferentes epocas del ano, incluyendo temporada de lluvias
• Alquila antes de comprar en la zona que te interesa para conocerla mejor
• Habla con vecinos y expatriados que ya viven en la zona
• Verifica personalmente el acceso, especialmente en epoca lluviosa
• Confirma los servicios (agua, luz, internet) con las empresas proveedoras

Durante el Proceso

• Nunca transfieras dinero sin que tu abogado haya verificado la propiedad
• Mantente involucrado en el proceso, haz preguntas constantemente
• Documenta todo por escrito, incluyendo acuerdos verbales
• No firmes nada que no entiendas completamente
• Desconfia de ofertas que parecen demasiado buenas para ser verdad

Despues de la Compra

• Registra la propiedad a tu nombre inmediatamente
• Paga impuestos puntualmente para evitar multas y recargos
• Considera un seguro de propiedad especialmente en zonas de riesgo
• Mantiene la propiedad incluso si no la ocupas permanentemente
• Establece relaciones locales con vecinos, administradores y proveedores de servicios

Errores Comunes a Evitar

1. Comprar sin ver la propiedad en persona
2. No contratar abogado independiente
3. Saltarse el due diligence por prisa
4. No verificar el acceso legal a la propiedad
5. Ignorar la Zona Maritimo Terrestre en propiedades costeras
6. Subestimar los costos de cierre y mantenimiento
7. No considerar la temporada de lluvias y sus efectos
8. Confiar en promesas verbales sin documentacion